各乡、镇人民政府，县政府各部门，通城经济开发区管委会：

《通城县农村住房建设管理办法》已经2025年第6次县政府常务会议审议同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

通城县人民政府

2025年4月25日

通城县农村住房建设管理办法

第一章  总则

第一条  为规范全县农村住房建设管理审批流程，合理利用土地，切实保护耕地，提升农村住房品质，建设宜居宜业和美乡村，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国行政处罚法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《公路安全保护条例》《湖北省土地管理实施办法》《湖北省城乡规划条例》《关于印发〈咸宁市农村住房建设管理工作规程〉的通知》（咸自然资建发〔2024〕14号）等要求，结合我县实际，制定本办法。

第二条  本县行政辖区内城镇开发边界线以外区域的农村住房建设管理，适用本办法。

城镇开发边界线划定以批准的国土空间规划为准。

第三条  农村住房建设应当遵循规划先行、节约用地、因地制宜的原则，注重环境保护，符合安全、适用、美观的要求，体现乡村风貌。

严禁城镇居民到农村购买宅基地和住房，严禁为城镇居民在农村违法建造和违法购买的住房登记发证。严禁利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁退休干部到农村占地建房。

第二章  职责分工

第四条  各乡镇各部门要在县委县政府的统一领导下，按照乡镇主责、村级主体的要求，切实履职尽责，确保农村住房建设管理各项工作依法依规有序进行。

第五条  乡镇人民政府负责农村宅基地使用和房屋建设审批、全过程巡查监管和违法建设查处。负责组织编制村庄规划，组建对外审批服务窗口，建立“只跑一次、一窗收件、一站服务、一次审批”制度，公布流程要件，核发《农村宅基地批准书》。负责组织现场查验核实，并出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》。负责农村宅基地现状和需求情况统计调查工作。负责闲置宅基地和闲置农村住房建设利用工作。负责建新拆旧工作。

第六条  县农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农村住房建设利用工作；指导开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，通报县自然资源和规划部门；参与编制国土空间规划和村庄规划；负责指导建新拆旧工作；负责农村住房建设违法违规行为的查处工作。

第七条  县自然资源和规划局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，统筹安排农村宅基地用地规模和布局；指导编制村庄规划，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；依法办理农村房地一体不动产权登记证；查处土地管理违法违规行为。负责对以下重点区域内的农村住房建设的规划建筑方案进行审查审批：

（一）国家级、省级自然保护地及其周边需要进行管控的区域；

（二）本办法第十三条规定的铁路、国道、省道、旅游景观路、河道等两侧各200米以及城乡出入口门户景观区；

（三）城乡融合示范区、全域国土综合整治区以及因国土空间规划需进行重点管控的区域。

第八条  县住建局负责指导做好农村住房质量安全工作，加强农村房屋质量安全管理及乡村建设工匠培训、管理；负责组织编制和推广农村住房建设通用图集，加强乡村建筑风貌引导。

第九条  县林业局负责占用林地审批；负责国家自然保护区、风景名胜区内改扩建农村住房的指导和监督工作。

第十条  县交通运输局负责出具公路、铁路两侧及国土空间规划交通预留用地范围内的新建、改建、扩建农村住房审批意见及巡查监管工作。

第十一条  县财政、生态环境、城管执法、水利和湖泊等部门按照各自职能职责，负责农村住房建设指导、监督等管理工作。

第十二条  村民小组和集体经济组织或村民委员会在乡镇人民政府以及相关职能部门的指导下，负责受理农村住房建设申请、核实申报材料、征求相邻权利人意见并组织公示。公示无异议或者异议不成立的，报乡镇人民政府审批。

第三章  建设管理

第十三条  乡镇人民政府要严格管控城乡道路沿线两侧个人住房建设，确需批准建设的，拟建房屋与道路规划红线的距离为：国(省)道不少于30米，县(乡)道不少于20米，村级道路不少于7米；旅游景观道路、进出城门户道路两侧不少于50米；在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏、桥梁边线的间距不少于50米；河流堤防堤身及堤防背水面坡脚向外间距不少于20米，无堤防的河道最高洪水位向外间距不少于20米，灌区干渠两侧距堤脚不少于10米，支渠两侧距堤脚不少于5米。

第十四条  乡镇人民政府要严格落实“一户一基”要求。农村集体经济组织成员一户只能拥有一处宅基地。异地申请新宅基地建房的，村民在新房建成6个月内，应将原宅基地交还村级组织，自然资源和规划部门及时将原证注销。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的村组，乡镇人民政府在充分尊重村民意愿的基础上，在本乡镇集中安置点安排宅基地，保障村民实现户有所居。

第十五条  乡镇人民政府要严控建房标准。村民新建、改建房屋使用原有宅基地的，每户用地面积不超过200平方米；使用农用地的，每户宅基地面积不超过140平方米；使用未利用土地（建设用地）的，每户宅基地面积不超过160平方米；原则上建筑层数不超过3层，建筑高度不高于12米，总建筑面积不超过300平方米。

第十六条  禁止在农村下列区域新建、改扩建个人住宅：

（一）永久基本农田保护区；

（二）生态保护红线区、风景名胜区核心保护区，其他区域符合现行相关法律法规的除外；

（三）集中式饮用水水源保护区；

（四）河流水库保护范围；

（五）电力高压走廊以及公路两侧建筑控制区；

（六）有重大地质灾害以及安全隐患区；

（七）城乡建设需成片开发利用区域以及国土空间规划需要规划控制的区域；

（八）法律、法规规定的其他禁止建房区域。

第十七条  符合下列条件之一的村民，可以申请住房建设：

（一）具备分户条件，确需分户且现有住房无法满足分户住房需求的；

（二）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；

（三）原有住房因灾毁需要重建的；

（四）因国家、集体建设需要迁建或者按照政策实行移民搬迁的；

（五）法律、法规、规章规定的其他情形。

第十八条  村民申请建房，有下列情形之一的，不予批准：

（一）不是本集体经济组织成员的；

（二）不符合村庄规划的；

（三）不符合“一户一基”规定的或者建新房而原宅基地不同意退出的；

（四）原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；

（五）所申请的宅基地存在权属争议的；

（六）法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。

第十九条  村民申请宅基地建房(含改扩建)，应当持下列材料向村民委员会或村民小组提出申请：

（一）建房申请书；

（二）宅基地建房(规划许可)审批申请表；

（三）申请人身份证、户口簿或者其他可证明村民身份的材料；

异地申请新宅基地建房的，需提供原宅基地使用权证明和限时拆除旧房无偿退出原有宅基地交由村集体调剂处理的承诺书。

第二十条  新建、扩建农村住房的村民直接向村民委员会提出申请，经公示后，无异议或者异议不成立的，交村民委员会审查。审查通过的，由村民委员会签署意见，报送乡镇人民政府。

第二十一条  乡镇人民政府收到村民宅基地建房申请材料后，应当组织乡镇自然资源和规划所、乡镇农业农村服务中心、城乡建设办公室到现场核查，符合批准条件的，由乡镇人民政府依法办理宅基地审批、规划许可手续，核发《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》。涉及农用地转用或者占用林地的，批准前应当依法办理转用审批手续。办理转用审批手续时，涉及到耕地开垦费、林地植被恢复费的由建房户自行交纳。

第二十二条  申请人办理完宅基地建房审批手续后，应当持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》向乡镇人民政府申请开工放线。乡镇人民政府应当组织相关人员到现场进行免费定位放线，未经定位放线的，不得擅自动工建设。

第二十三条  房屋竣工后，建房村民应当将竣工验收时间提前告知或者经由村民委员会告知乡镇人民政府，并提出用地和规划核实申请。乡镇人民政府应当在收到核实申请后及时组织相关人员到场查验核实，参与核实的部门应当提出核实意见。核实合格的，由乡镇人民政府出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》，并负责将相关建房审批、验收资料整理归档，参照城市建设档案管理规定和标准，加强农村住房建设档案管理并建立电子档案。

第二十四条  建房村民凭《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》及乡镇城乡建设办公室的验收资料等材料，可向乡镇自然资源和规划所申请办理不动产登记手续。

第四章  风貌管控

第二十五条  乡镇人民政府应当采取有效措施，加强建筑风貌管控，农村村民应自觉采用我县鄂南民居风格进行个人住宅建设。对选用《通城县乡村民居风貌图集》中推荐建筑外观效果进行建设的，由县财政局给予5000元资金奖励。

第二十六条  加强历史文化风貌管控。在历史文化名村、传统村落、少数民族特色村寨等自然历史文化资源的村庄建房的，应当尊重和保护村庄传统肌理脉络、山水田园空间格局、建筑风貌等，建造用材、色彩应与村庄整体环境相协调。

全面保护文物古迹、历史建筑、传统民居等传统建筑，按照历史建筑保护要求控制建筑高度、色彩和立面样式。对已经纳入保护名录的农村历史建筑，不得擅自拆除、迁移。村落范围内的大树、古树应当予以保护，未经批准不得砍伐、移栽。

第五章  批后监管

第二十七条  乡镇人民政府要加强农村住房建设事中事后监管，严格落实农村住房建设“四到场”制度，即农村宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、施工关键节点巡查到场、村民住宅竣工验收到场。要加强基础核验，防止移位、少批多占、少批多建，乡镇综合执法中心应成立日常巡查小分队，并在施工关键环节进行现场巡查和指导，全过程监督在建农房施工情况。发现问题及时制止，及时下发责令停建通知书或整改通知书。对村民易址建新或拆旧建新的原旧宅，新建住宅竣工验收后，未拆除的，由乡镇人民政府组织拆除。

第二十八条  各乡镇人民政府，县自然资源和规划局、县农业农村局、县住建局均应设立投诉举报电话和受理机构，并向社会公开。受理单位接到投诉举报的，应做好记录并及时到现场调查核实，情况属实的，应及时组织人员进行调查处理，如属其他部门监管的，应及时书面移交相关职能部门进行查处。

第六章  责任追究

第二十九条  对建房村民在乡、村庄规划区内未依法取得《乡村建设规划许可证》或者未按照《乡村建设规划许可证》的规定进行建设的，依据《中华人民共和国城乡规划法》有关规定，由乡镇人民政府责令其停止建设并限期改正；逾期不改正的，组织拆除。

第三十条  建房村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。建房村民在建房过程中未依法取得《农村宅基地批准书》或者未按照《农村宅基地批准书》规定进行建设的，由县农业农村局依法查处，确要拆除的由乡镇人民政府依法组织实施，相关部门要予以配合。

第三十一条  村“两委”负责人及工作人员有以下情况的，应当追究责任：上报的村民建房审批方案未经村民会议讨论决定的；上报的村民建房审批方案未经正常程序公示的；对村民建房审批方案真实性把关不严、弄虚作假，帮助其骗取审批的；收受申请人财物，在未经正式批准前“承诺”申请人动工的；对建房村民未经正式批准擅自动工或超占面积，未进行阻止及报告的；其他违反规定需追究责任的。

第三十二条  乡镇人民政府工作人员有以下情况的，应当追究责任：未认真审核建房申请人是否符合建房条件，导致违反相关规划的；需办理农用地和未利用地转用手续而未办理并进行审批的；未组织落实“四到场”制度的；未按规定实地踏勘，玩忽职守，造成严重后果的；未制定落实联合防控制度、监管不力，导致农村建房管理混乱的；在未经批准前对其先行收费，导致未批先建的；其他违反规定需追究责任的。

第三十三条  乡镇人民政府、农村基层组织和相关部门及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依纪依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章  附  则

第三十四条  本办法由县自然资源和规划局会同县农业农村局负责解释。

第三十五条  本办法自2025年4月1日起施行，有效期五年。《县人民政府办公室关于印发<通城县农村村民个人建房管理暂行办法>的通知》（隽政办发〔2021〕22号）同时废止。