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《通城县土地储备和前期开发暂行办法》政策解读

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名       称: 《通城县土地储备和前期开发暂行办法》政策解读 发布日期: 2021年12月15日

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一、起草过程及指导原则

《通城县土地储备和前期开发暂行办法》(以下简称《办法》)是在县委县政府的高度重视和正确领导下,通过总结多年来的土地储备经验,结合新颁布实施的《土地管理法》相关规定的基础上形成的,凝聚了关注土地储备和前期开发有关职能部门、相关利益主体及其他社会各界的智慧。2021年9月30日,县土地储备中心在充分调研、广泛征求意见的基础上,制定了《办法》草案。通过县政府常务会、县委常委会讨论和县人大法规审查后,于2021年11月16日,以通城县人民政府名义印发实施。《办法》着重从自然资源和规划规、财政、林业、人社、审计、住建、土地储备中心和乡镇人民政府等机关、单位职能范围出发,最大程度地对土地储备和前期开发工作予以规范。因此,在起草过程中把握了3条原则。一是注重操作规范,通过提炼各地开展土地征收、土地储备和前期开发工作的实践经验,将具有最大共性的运作方式上升为政策,从而最大程度地实现土地储备和前期开发制度运行方式的统一。二是注重管理规范,通过明确土地储备中心、自然资源和规划、财政、林业、人社、审计、住建和乡镇人民政府等在土地征收、土地储备和前期开发工作中的职能和职责,使各部门和机构能够按照职责分工,各负其责,互相配合,保证土地储备和前期开发工作的顺利开展。三是注重政策协调,依据土地储备工作的需要,在土地征收、前期开发、资金管理现有的制度框架内,使涉及土地储备和前期开发工作的政策能够取得最大的协调。

二、《办法》的主要内容

《办法》从总则、土地储备开发计划、土地征收、土地前期开发、土地储备管理、资金筹措和管理、监督管理、法律责任、附则等九章、四十九条内容规范土地储备和前期开发行为。

三、关于土地储备和前期开发工作

土地储备和前期开发工作是在县土地储备工作领导小组的领导下,坚持政府主导、市场化运作的原则,储备土地的征收由县人民政府委托乡镇人民政府具体实施;储备土地的前期开发实施单位分年度依法通过政府采购的方式确定。明确土地储备和前期开发工作领导机构和实施主体。符合《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国政府采购法》要求。

四、关于土地储备开发计划

土地储备实行计划管理,年度土地储备计划是指导土地储备工作的重要基础,也是测算资金需求以及土地储备专项债券额度的主要依据。《办法》细化了年度土地储备计划的编制内容,明确了报批程序,提出编制土地储备3年滚动计划,是作为指导未来3年土地储备工作的依据,提出土地储备计划由县土地储备中心会同县自然资源和规划局和县财政局三家共同编制,一方面是出于调控市场的考虑,另一方面是出于土地储备规模与资金预算衔接的考虑。这与(国土资规[2017]17号)文土地储备实行项目预决算管理的精神相一致。

五、关于土地征收

《办法》对土地征收程序、补偿标准、安置途径、征收协议签订、资金拨付、相关部门职责等进行明确。这些规定的依据是相关法律法规,主要是《土地管理法》、《土地储备管理办法》、《湖北省土地征收工作程序暂行规定》、《湖北省被征地农民养老保险补偿实施细则》的规定,在这些法律法规中,要求市、县人民政府申请征收土地前进行土地现状调查、公告听取被征地的农村集体经济组织及其成员意见、组织开展社会稳定风险评估等前期工作,与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等签订协议,测算并落实有关费用,保证足额到位,方可申请征收土地,并将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。对这些土地,土地储备中心可以接受政府委托,做些具体的事务性工作,但不能做为土地征收主体。土地储备机构可以做为收购土地的主体,但要按市场原则协商确定收购价格,不能强制。  

六、关于土地前期开发

《办法》对土地前期开发内容、成本核算、开发利润、期限、资金拨付等作了确定。土地储备前期开发应根据项目的性质编制土地储备前期开发实施方案,报经县人民政府批准实施。土地前期开发利润率不得高于实际发生成本的8%,开发年限一般不得超过2年。特别强调如地块内含沙量达到30%以上的,按含沙量的评估价值向前期开发单位收取矿产资源费,按照财综[2007]17号文的要求,上交财政国库,实行“收支两条线”管理。

七、关于土地储备管理 

对储备土地和临时利用是土地储备机构的职责。明确土地储备机构对储备土地拥有的权利,其中,土地收储后,县土地储备机构应当及时申请注销原产权登记证书;具备入库储备条件的,及时办理不动产登记。储备土地未供应前,县土地储备中心报县自然资源和规划局批准后,可将储备土地或者连同地上建筑物通过出租、临时使用的方式加以利用。

八、关于资金筹措和管理

对土地储备和前期开发资金来源、用途、拨付程序、审批权限作了规定。明确土地储备资金收支管理严格执行财政部、国土资源部关于土地储备资金财务管理的规定。土地储备资金通过政府财政预算,从土地出让收益中统一安排,资金使用则需按照财政部国土资源部《关于印发土地储备资金管理办法的通知》(财综[2018]8号)文的要求,实行专款专帐专用,不得挪作他用。

九、关于监督管理

明确相关部门对土地储备中心的业务运行、资产管理及资金使用应履行的督管职责,进一步细化了部门的监管职责,加强对土地储备机构的管理和指导,做好年度计划和资金需求审核等工作。这些规定是《土地储备管理办法》(国土资规[2017]17号)文的要求。

十、关于法律责任 

明确违反本办法应承担责任。对侵占、截留、挪用征地拆迁补偿费或在征地拆迁、土地储备和前期开发工作中,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、弄虚作假的,按照相关法律法规规定,追究当事人的纪律责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。督促征地补偿费的按时足额发放和规范土地征收行为。

十一、关于取消留地安置

留地安置是省政府(鄂政发〔2005〕11号)、国土资源部(国土资发〔2010〕96号)和省国土资源厅(鄂土资发〔2010〕82号)文件提出的要求,目的是为了保障失地农民长远生计,并明确规定只能用于集体经济组织发展二、三产生进行统一开发经营,不得出售,不得用于房地产开发。但从我县实施情况来看,都不是很理想。主要原因一是找不到合适的项目,二是没有集体经济支撑,导致用地难以供应或供应后闲置。于是大多数村组将留地安置用地用于房地产开发后对外出售,少数人得利。不但违背了国家政策,而且没有达到失地农民长远生计的保障作用。鉴于此,《办法》中取消城区规划范围内的村组预留发展用地,按征地区片综合地价标准提取村组发展基金,并实行专帐专管,乡镇统管。从根本上保障了农民长远生计,更加切实维护被征地农民的合法权益。

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